焦作二手车分期-太原二手车分期

1.买新房要交哪些税

2.晋城银行车贷怎么查询？

3.关于八年抗战，中华大地涌现出无数英雄儿女。

4.分期付款车二手车先过户给谁

5.关于我在购房中遇到的一些问题，请教有法律知识的大哥！！

买新房要交哪些税

新房只需要缴纳契税和房屋维修基金即可。

契税缴纳标准是，首套房90平米以下收取1%，90平米（包含90）收取1.5%；二套房90平米以下收取1%，90平米以上（含90）收取1.5%。

房屋维修基金的缴纳标准是，无电梯住宅每平方米收取51元，有电梯住宅每平方米收取133元。

晋城银行车贷怎么查询？

车贷还款怎么是晋城银行放款工行还款？这其中有问题吗？而且车贷还款记录要在哪里查询呢？

如您使用工行卡进行还款，请您登录手机银行，选择“最爱-我的账户”，点击对应账户下方的“查询明细”功能，即可了解5年内账户资金收支情况。

一般情况下，通过汽车经销商、担保公司、保险公司等渠道办理的汽车分期业务，将会发放一张车贷卡。该卡通常仅用于购车分期，没有其它增值功能。各分行车贷卡业务略有不同，如需办理车贷卡贷款结清或解押手续、误存款/误转款/担保费取出、贷款或担保信息查询等贷后业务，请与当地贷款经办行联系咨询。

温馨提示：

您可拨打工行客服热线95588查询车贷经办行电话、地址、营业时间等信息。

（作答时间：2019年08月13日，如遇业务变化请以实际为准。）

（以苹果13为例）微信（版本8.0.15），然后关注晋城银行的官方微信公众号，在公众号里咨询在线客服。

一：车贷指贷款人向申请购买汽车的借款人发放的贷款。汽车消费贷款是银行对在其特约经销商处购买汽车的购车者发放的人民币担保贷款的一种新的贷款方式。汽车消费贷款利率就是指银行向消费者也就是借款人发放的用于购买自用汽车（不以营利为目的的家用轿车或7座（含）以下商务车）的贷款数额与本金的比例。

二：汽车消费贷款期限一般为1-3年，最长不超过5年。其中，二手车贷款的贷款期限（含展期）不得超过3年，经销商汽车贷款的贷款期限不得超过1年。借款人必须是贷款行所在地常住户口居民、具有完全民事行为能力。

三：个人贷款购车业务分为直客式、间客式、信用卡车贷三种。直客式一般为客户直接见面进行贷款的银行车贷，间客式一般为汽车金融公司转接客户的汽车金融公司车贷。直客式银行车贷，所收的费用项目为押金、本息、3%担保费等，银行优质客户费用还会有所优惠，不过每家银行的优惠政策各有不同。

四：间客式汽车金融公司车贷除了缴纳以上费用外，还需负担监管费、车队管理费、质保续保押金还有一种就是信用卡车贷，信用卡分期购车贷款只对银行信用卡用户提供分期付款，不是任何条件都可以办理，还要有一个审核程序，有不良信用记录的信用卡用户就很难办理。

五：买车是否贷款，这要看车主的资金情况。在被问到买车贷款的利弊时，多数车行相关人士多少都有点闪烁其词。他们认为，贷款买车，不但可以让资金不够的市民提前消费买到中意的汽车，也可以使一些虽然资金足够却另有用途的市民腾出一部分本来会垫在车价里的资金用于发展。但是，由此产生的利息和附加费用却被忽略了。

六：在做车贷时最重要的还是要货比三家，消费者应该选择具备一定资质和实力的正规汽车贷款服务公司，其在服务、收费等方面不仅规范，而且不会给您留下隐患。

晋城银行服务热线0356-96517。

晋城银行贷款申请渠道：

1、向离您最近的我行网点咨询。

2、通过手机银行、网上银行办理。

3、拨打客户服务热线0356-96517咨询

晋城银行的前身是晋城市商业银行，是中国银监会山西监管局于2005年12月27日核准设立的，2011年4月8日更为现名。总行设在山西省晋城市。注册资本8.5197亿元。

下设晋城分行、太原分行、朔州分行，从业人员1400余人。截止2013年末，资产总额为425亿元，各项存款余额278亿元，各项贷款余额132亿元。

扩展资料：

一、业务简介

个人定期储蓄存款质押贷款是指客户以未到期的我行个人整存整取定期存单（折）或我行银行卡内定期存款作质押向我行申请的贷款。

二、适用客户

有个人及家庭消费需求或急需资金周转且拥有我行定期存单或卡内定期存款的客户。

三、产品功能

1、可通过线上/线下申请，操作简单，快速到账。

2、实现资金灵活周转，缓解流动性资金短缺。

3、减少利息损失，保证收益最大化。

四、资料清单

只需准备以下资料：

1、身份证明

2、我行储蓄存单（折）原件

晋城银行- 个人贷款业务

关于八年抗战，中华大地涌现出无数英雄儿女。

杨成武:

杨成武

[编辑本段]简介

杨成武(1914-2004)，又名杨能俊。中国高级将领。1955年被授予上将军衔。曾荣获一级八一勋章、一级独立自由勋章、一级解放勋章。

中国人民政治协商会议第六届全国委员会副主席。

福建长汀人。1928年加入中国共产主义青年团。1929年参加闽西农民，并加入中国工农红军，任闽西红军第三路指挥部秘书、宣传队中队长。1930年加入中国***。曾任红一军团第四军第三纵队干事，第十二师秘书，连政治委员，教导大队政治委员，红十一师第三十二团政治委员，红二师第四团政治委员，红一师师长兼政治委员。参加了中央革命根据地第一次至第五次反“围剿”作战和二万五千里长征。长征中率部夺取泸定桥，翻雪山过草地，突破天险腊子口，出色的完成了上级交给的前卫任务。抗日战争爆发后，任八路军第一一五师独立团团长，独立第一师师长兼政治委员，晋察冀一分区司令员兼政治委员。率部参加平型关战斗和百团大战。指挥了著名的黄土岭战斗，击毙日本军“蒙疆驻屯军”最高司令官阿部规秀中将。后任中共晋察冀边区第一地委书记，冀中司令员。抗日战争胜利后，任晋察冀第一野战军冀中纵队司令员，晋察冀第三纵队司令员兼政治委员，晋察冀野战军第二政治委员，中共晋察冀中央局委员。组织指挥了清风店战役、石家庄战役、平汉北段战役等。1948年后任华北野战军第三兵团司令员，第二十兵团司令员。组织指挥了绥远战役，率部参加平津战役。出席了中国人民政治协商会议第一届全体会议。中华人民共和国成立后，任天津警备区司令员，京津卫戍区副司令员、司令员。曾任北京市委常委，天津市委常委，华北局委员。参加了抗美援朝，任中国人民志愿军第二十兵团司令员。率部参加了朝鲜东线的夏、秋季防御战役，获朝鲜民主主义人民共和国一级自由独立勋章和一级战斗英雄功勋荣誉章。1952年后，任华北参谋长兼华北党委书记，副司令员兼京津卫戍区司令员，北京司令员，防空军司令员。副总参谋长，第一副总参谋长兼办公厅主任。代总参谋长，常委、副秘书长。副总参谋长兼福州司令员。参与组织指挥了1958年炮击金门，1959年西藏平叛作战，1960至1961年中缅堪境警卫作战，1962年中印边境自卫反击作战和60年代中期开始的抗美援越。1955年，被授予上将军衔和一级八一勋章、一级独立自由勋章、一级解放勋章。1983年6月至1988年3月任政协全国委员会副主席、文研究委员会主任。1988年被授予一级红星勋章。是中共第八届候补中央委员，第十一、十二届中央委员；第一、二、三届中华人民共和国国防委员会委员。著有《杨成武回忆录》、《杨成武军事文选》等。

2004年2月14日逝世。

[编辑本段]生平

一

杨成武，1914年10月8日出生在福建汀县张屋铺（即今宣成乡。杨将军的老屋在下畲村，如今已成为将军之故居。），一个普通农民的家庭里。6岁上学，在村里念私塾，9岁从私塾转到上杭县回龙圩教会小学，后来转入长汀县第一小学，毕业后考进长汀省立第七中学，在这里，开始接触到了轰轰烈烈的革命浪潮。

土地革命时期，杨成武走上了革命的征途。1929年1月，杨成武参加了闽西古城地方武装。队伍后编为闽西红军第三路军，1930年3月编入中国工农红军第四军第三纵队。同年他加入中国***。

从1931年起，杨成武任红四军第十二师秘书、连政委、教导大队政委。参加了中央苏区历次反“围剿”斗争。在第三次反“围剿”中，由红十二师政治委员办公厅秘书长改任第十一师三十二团政治委员。在仙人桥战斗中，杨成武所在三十二团在没有团长的情况下，出色地完成了战斗任务，缴获了敌人大量武器装备，不仅加强了自己部队的装备，还支援了兄弟部队，对粉碎敌人第四次“围剿”起到了重要作用，被当时军团政委称为“模范团政治委员”。

长征途中，杨成武任红一军团第二师四团政治委员，和团长耿飚共同率领部队担任前卫任务。为了掩护中央纵队和九军团等部队，防止广东军阀先期占领粤汉线上的乐昌向红军发动袭击和堵截，四团冒着暴雨，踏着泥泞的道路，连夜奔袭，迅速抢占了粤汉路边的制高点九峰山，经过一天激战，完成了掩护任务，粉碎了敌人在湘、粤两侧苦心布置的第三道防线。红四团参加了湘江之战，在界首阻击战中，部队英勇作战，伤亡严重，杨成武在战斗中腿部中弹受伤。1934年底，指挥红四团的勇士，突破乌江天险，粉碎了敌人堵截红军的美梦。

1935年5月，杨成武和团长王开湘率红四团飞夺泸定桥，又一次战胜了敌人的围追堵截，力挽狂澜，化险为夷；为了按照军团首长指示的时间到达泸定桥，红四团在山高路险，沿途有敌人拦阻的情况下，创下了一昼夜行军120公里的奇迹；到达泸定桥后，红四团官兵不顾连续行军的疲劳，由22名经过精选的突击队员组成突击队，在队长廖大珠率领下，冒着敌人对岸射来的枪林弹雨，踩着摇晃的铁索，冲过泸定桥，使红军的千军万马从泸定桥上越过了天险大渡河。

1935年9月，红军长征到达天险腊子口。当时，红军左边有杨土司的骑兵，右边有胡宗南的主力部队。北上抗日的道路，只有腊子口一条，突破腊子口的重任，又一次落到了担任前卫的红四团的肩上。腊子口绝壁高耸，两山夹峙，正面冲锋道路狭窄，敌人已经组成了严密的火力网，对红军兵力展开十分不利；团政委杨成武、团长王开湘动员全团官兵，集中了全团所有绑腿，拧成几条长绳，由王团长率领迂回部队，从山崖侧面爬上去，迂回到敌人侧背突袭，杨成武在正面指挥部队，加强了正面攻击火力，在红四团全体官兵的共同努力下，终于突破了天险腊子口。腊子口一战，是长征途中少见的硬仗之一，也是出奇制胜的一仗。这一仗，打出了红军的威风，显示了红军战士智勇双全，一不怕苦，二不怕的硬骨头精神。

1935年11月，红军长征到达陕北后，杨成武率红四团参加了直罗镇战役。在直罗镇战役中，红四团打得非常英勇，全团700多人发扬了四团英勇冲锋的光荣传统，夺取了敌人的重要阵地，圆满地完成了任务，为歼灭敌人立下了战功。直罗镇战役胜利后，部队进行了整编，杨成武从红一师抽调到红军大学学习。

二

抗日战争爆发后，杨成武作为“红大”第一期学员提前毕业，奔赴抗日前线。杨成武担任红一师师长。中国工农红军编为国民革命军第八路军，杨成武任八路军第一一五师独立团团长。他长期坚持在华北地区进行抗日斗争。在平型关战役中，杨成武率领独立团大胆深入敌后，隐蔽地插到腰站地区，切断了敌公路运输线，阻击了数倍于己的日军援兵，为兄弟部队歼灭平型关日军争取了时间。后来，独立团由1700多人发展到7000多人，奉八路军总部命令扩编为八路军独立第一师，杨成武任师长。其间，他率部收复了涞源、广灵、蔚县等7城。

1939年11月，在黄土岭战斗中，杨成武指挥部队乘夜展开，利用太行山北部群山中一座岬口，在敌人毫无察觉的情况下，将日军混成第二旅团包围，压缩在一条长约二三里，宽仅百十米的沟里，歼灭日军900多人，缴获200多辆满载军用品的骡马车，5门火炮，几百支长短枪及无数，还生俘了十几个日本兵；战斗中，日军统帅阿部规秀中将被击毙。阿部规秀是日军侵华战争以来丧失的一个高级将领。、八路军总部和全国各地友军、抗日团体、著名人士，纷纷致电，祝贺黄土岭战斗取得的胜利。

抗日战争后期，杨成武任晋察冀第一军分区司令员兼政治委员，冀中司令员，率领部队参加了抗击日军“五路合击”和百团大战。抗日战争结束后，杨成武率领冀中七、八、九分区的主力和六、十分区一部共11团，组成冀中纵队，杨成武任司令员。

三

开始时，杨成武任晋察冀第三纵队司令员。1947年5月，晋察冀野战军建立了新的领导机关，杨得志任野战军司令员，罗瑞卿任政委，杨成武任第二政委，他们率领野战军纵横华北，艰苦转战，取得了许多振奋人心的胜利。

清风店战役，一举歼国民党军主力部队1.4万多人，连同北线打援共歼国民党军1.8万多人，成为扭转华北战局的一个关键。为尔后的石家庄战役铺平了道路。

石家庄战役中，歼国民党军第三十二师、第三军炮兵营、保安第九团、第十团、保警队和还乡团总计2.4万多人。此役的胜利，使晋察冀和晋冀鲁豫两大解放区完全连成一片，对发展经济和支援全国的创造了更加有利的条件，特电嘉奖，朱总司令称这一战役是“夺取大城市的创例”。在历时25天的张家口战役中，杨成武所在兵团共歼灭敌人6.5万多人，俘敌将级军官13名，而自己伤亡仅2900多人，以小的代价，打了个大歼灭战。此外，还率部参加了平绥战役、保北战役和正太战役，参与指挥了青沧战役等。

1948年11月，为了适应战争形势发展的需要，华北主力部队整编为3个兵团，杨成武担任第三兵团司令员，后又担任第二十兵团司令员。在华北解放的过程中，杨成武始终在前线指挥部队作战，率领部队进军绥远，解放集宁、包头后，回师参加平津战役。太原战役第二阶段攻打太原城时，杨成武指挥部队，采取先穿插、分割，尔后集中兵力歼敌的战术，圆满地完成了战斗任务。

四

中华人民共和国成立后，杨成武任华北参谋长，兼天津警备区司令员、京津卫戍区副司令员、华北局委员。

抗美援朝期间，杨成武任中国人民志愿军第二十兵团司令员，入朝后的第一轮作战是反击联合国军试探性进攻和“特种混合支队作战试验”。作战中，二十兵团不断摸索，总结出了很多战术和指挥上的经验，使第二十兵团在漫长的征战历程中，开始转向现代化条件下的作战。文登川之战是二十兵团在仓猝接防的情况下，以劣势装备粉碎了美军以坦克为支撑，步、坦、空、炮协同的进攻，在二十兵团的历史上写下了光辉的一页。

在月峰山战役中，美军在北汉江以西，连续3天发动了猛烈攻势，二十兵团依托已建立的阵地进行防御，他们的防线始终没有被敌人的坦克、飞机、大炮所突破，胜利地粉碎了敌人的全面进攻，第六十七军3天共歼敌1.7万多人，重创了侵朝美军第七师，创造了朝鲜战场月歼敌最高纪录。杨成武曾荣获两枚朝鲜民主主义人民共和国授予的一级自由独立勋章。

1952年回国后，杨成武先后任华北参谋长、副司令员兼参谋长，京津卫戍区司令员。1955年任北京司令员，1959年任中国副总参谋长，1966年起，任解放军代总参谋长、常委、副秘书长。“”中遭到、江青集团的诬陷迫害。1977年任委员、福州司令员。

杨成武是中华人民共和国第一、二、三届国防委员会委员，中国***第八届候补中央委员，第十一、十二届中央委员，中国人民政治协商会议第六届全国委员会副主席。

杨成武1955年被授予上将军衔。曾荣获一级八一勋章、一级独立自由勋章、一级解放勋章。1988年7月荣获一级红星功勋奖章。

五

2004年2月14日17时35分因病医治无效，杨成武同志在北京逝世，享年90岁。 为了缅怀杨将军，长汀人民在罗汉岭建造将军广场（距西侧瞿秋白烈士纪念碑仅十余米），并且在广场上塑了杨将军的半身像，在塑像的基座正前方刻有由原副主席同志亲笔题写了“杨成武将军”五个大字。2008年5月，奥运火炬传递活动途经了杨成武将军广场。

[编辑本段]评价

杨成武同志的一生是革命的一生、战斗的一生、为党和人民无私奉献的一生。他的逝世，使我党失去一位好党员，军队失去一位好将领，人民失去一位好儿子，民主党派和爱国人士失去一位好朋友，是党、国家和军队的重大损失。他的崇高品德和不懈奋斗的革命精神，永远值得我们学习，他的革命业绩将永远载入中华民族的史册！

杨成武同志永垂不朽！

分期付款车二手车先过户给谁

现在很多是二手车销售和分期付款是一条龙服务的.

但是太原可能还没有

买二手车最起码需要注意以下问题：

1.哪年的车？

2.能不能提供过户手续？

3.养路费、保险过期了没？

4.有没有出过事故？

5.车架有没有做过翻新？

6.车面是不是原漆？

7.电喷？化油器？排放是不是达标？

8.百公里油耗是多少？

9.最低什么价位？

10.能试一下车吗？

关于我在购房中遇到的一些问题，请教有法律知识的大哥！！

一、注意交易主体从事二手房交易的资格是否符合。如卖方是否有房产证，产权是否清晰；还没有拿到产权证的现房不能买卖；若是期房出售则必须由开发商作出担保等。同时交易前，作为买方，可要求卖方提供房屋的权属证明文件、身份证明及相关证件，并到所属房地产交易中心查验房屋的权属登记情况。只有对交易主体的资格进行审查和判断，获得确认后，交易才可进行。

二、注意交易房屋的评估价是否正确，真实。在这个环节中存在的风险，就是对房屋评估价偏高或偏低，有些评估价含的水分很多，就容易造成评估价的不真实。有些中介试图低价收入、高价卖出，是导致与房屋市场价值偏离的主因，而这必然将直接影响买卖双方的利益。这里介绍一个简单的估价办法，二手房价格应为周边区域新建商品房市价的2/3左右，过高价格买入者，将存在贬值的风险，反之，平价或低于此价买入者将有利可图。在交易过程中，交易双方应委托信誉良好、具有市房地局颁发的房地产评估资质证书的专业评估机构估价，必要时还可要求出具评估报告，作为实际售价的依据。

三、二手房质量上的瑕疵。购房者应当在买房时注意检查住宅本身的质量，如是否存在漏水、墙面开裂、下水道堵塞、水压电压不足等情况。相邻关系也十分重要，应当询问一下邻里之间是否存有公用面积纠纷等矛盾。此外，原居住人如果存有过于复杂的社会关系也可能给购房者带来意想不到的麻烦。

四、签订买卖合同的注意事项。现在还有为数不少的交易者因对交易合同的作用不予重视或不熟悉，导致交易合同双方的权利义务约定不明而引发了争议，甚至发生交易一方利用合同进行的情况。交易者应该懂得，二手房交易是一项专业性很强且颇为复杂的过程。交易双方在交易前及交易过程中，如自己觉得把握不大，最好是能得到房地产专业人士和律师的指导，也可委托具有良好声誉的、具有相应资质条件的房产中介机构进行交易，从而免去诸多不必要的烦恼和奔波。

五、其他的一些限定因素。例如：①房产有承租人的，买房应注意到该承租人在同等条件下可优先购买该房屋的权利。②购买后准备用作营业或办公的，应注意房产权证上的房屋用途限定。③在房产证上除了买房者还有其他财产共有人的，应先确认买卖行为是否征得共有人的同意。④要注意二手房是否存在未缴清的公用事业费、物业管理费等其他费用。

买新有新房的好处,有升值潜力,但是大部分都是楼花.有风险,比如未来规划了.一手证办不出来了.一手楼没有装修,装修又要很多钱.

买二手楼有二手的好处.二手楼便宜,看得见,实在.很多不用装修,即买即住.

要买好一套房有以下见几个关键点:

1、要多看，以最快的速度了解市场

2|、看中了，动作要快。现在的房价一天向上涨，动作不快很难买到房。

3、买二手，还是要找中介的。因为他能给你带来安全而且还能提供很多信息

4、买新房一定看五证二书，一定选择好一点的开发商

以下一些资料你可以参考。

买二房要注意的事项：

买二房签合同要注意的事项:

1：要看房地产证，或抵押合同原件，或房地产买卖合同。没有原件，复印件也行，主要是核对面积。

2定金要求托管在中介房，等中介查档确认无瑕疵方可转定给业主。

3首期要在中介方或银行托管，还有首期到位的时间一定算好，不然万一不能按合同约定的时间到位首期款可是麻烦了。

4：收楼时间一定要清楚。

5、确认自已该交的交易税费

6，看清并理解备注的内肉。

商业银行按揭贷款利实行的是最低限制政策：即商业贷款利率（年利6。12%）的0.9倍，就是年利5.508%，月利：0.459%。没有上限，中国是大陆统一样的。。一般来讲。在买第一套房子贷款时享受最低优惠利率。即月利0.459%。第二套就要看银行和你的信誉

过户时要交的税费:

买家:

公证费

契税

印花税

查证费

交易税

佣金

业主:

营业税等

个人所得税

赎证费

印花税:

按揭税费:

买家:

评估费:有些公司还可能收按揭手续费:

下面有一文章你可以参考下:

购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。

首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。包括房主、登记日期、成交价格等，还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房有没有被抵押，以及与人共享等；注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。

与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等，都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。在决定购买前，消费者应该仔细观察户型是否合理，各种管理是否到位，供电容量是否能够负荷空调等大型家电。查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。此外，消费者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。

在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对比判断二手房的价值。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭贷款。一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的最低保值价。

最后，提醒您，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。

挑选“二手房”四大技巧

住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。目前，国家已开始加大促进二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然，因此，挑选时应格外注意。

查明产权状况

“二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。

特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。

看清房屋结构

“二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。

选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。

考察环境和配套

旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。

了解物业管理状况

对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。

二手房砍价技巧

目前，旧房交易日趋活跃，消费者在买房过程中应掌握一定技巧，以免多花冤枉钱。

旧住宅由于长年磨损，质量下降，其价格很难得到准确估计。要想在砍价时居于有利地位，购买者应事先把握住宅的情况。要充分了解该住宅的弱点，弄清楚该住宅上市多久，卖出去的原因，要尽量搞明白曾有多少人出过价，出价多少，要弄清卖主有什么附加条件，付款方式如何，是否是分期付款，最好能弄清卖主卖房的原因，必卖的期限、卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格。掌握上述信息，就可以酌情提出杀价的理由来。

砍价时，要有根要据地暴露旧住宅的各种不足之处，如环境差、设备老化等，迫使卖主降价。对于长期上市仍不能卖出的旧住宅，应正告其房主卖价太高，打击房主的自信心。如果了解到卖主最后的必卖日期，可使用拖延战术，一边讨价还价，一边拖延时间，等接近必卖日期时，利用卖主的急售心理，伺机杀价购买。

也可让自己的熟人出面，通过交情，探听卖主所能接受的底价标准。为了使自己居于主动地位，砍价时要多听少讲，特别是不能轻易开口应价，要坚持不到最后关头不应价的原则。

另外，为了解除卖主的防备心理，杀价时最好坦率地告诉卖主，买房的目的是自用，而不是为他人代买，这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。

二手房安全交易四步走

第一阶段心理准备

针对目前尚不规范的房地产中介市场，是自己成交还是找有资质、信誉好的房产中介公司？如果自己找客户，首先您要有闲暇的时间；其二，您要有比较专业的房产及法律知识；第三，要有较好的心态及耐性。因为讨价还价的过程可能漫长而艰难。

不如找一家代理公司试一试。但是找中介公司要注意：有无资质、信誉是否良好、操作是否规范，可打电话咨询一下，看看报价及公司的服务态度，也可亲自上公司实地考察，或问问周围已卖房人对中介公司的评价，最后您再选一家公司代理。

想卖多少钱？这是业主最关心的问题。如何确定房屋价格，应给自己的房产做个评估。

第二阶段市场考察

看看您的房产所在的区域，周边环境(包括文化、体育、医院)及生活配套设施是否完善，道路交通状况是否良好。

房屋建成年代、小区环境、房屋结构、朝向、楼层，都是影响房价的原因。业主应了解自己房屋优劣势，才可达到自己理想的预期价值。

第三阶段房屋交易

卖房者均希望尽快将房子卖掉。故而往往找多家公司，各家公司都带客户看房，其间，有各公司业务员，有想甩掉中介的买房人，同时不乏别有用心的不法之徒。房主是天天陪同看房，讨价还价，电话不断，精神高度紧张。建议卖房人先考察一下公司的声誉，与中介公司签订好代理协议，然后中介公司会派专人负责，有针对性地向客户推荐房房，组织看房，尽快地寻找买方，同时帮助办理过户的相关手续，省去了卖房人大量的时间和精力，安全可靠又快捷。

第四阶段物业交割

正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日，您就应该拿到全部售房款，如果您不能按时交房，则根据情况，暂扣部分房款，待交房时付清，付款时间在合同中有明确规定。很多卖房人可能想卖房子拿到房款就完事了，其他与我无关。殊不知，如果买方故意不交供暖费、物业费，也不与对方签订相关合同，这时收费部门往往找原房主，尤其是原产权单位，弄得不好，还会影响您的声誉。如果寻找一家中介公司，则会省去这些麻烦

买新房要注意的事项：

1、一定要看五证二书,2、一定要选择品版开发商

五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

购房过程中涉及的法律问题

作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。

个人在购房中，大体上分三个阶段。

第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。

第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。

第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。

具体讲，涉及到一些法律问题。

第一，如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。

怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。

在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。

建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。

认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。

五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。

也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。

商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。

所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。

在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。

还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。

在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险